大家好，今天来为大家分享资产评估计算的一些知识点，和评估报告测算未来5年收益的问题解析，大家要是都明白，那么可以忽略，如果不太清楚的话可以看看本篇文章，相信很大概率可以解决您的问题，接下来我们就一起来看看吧！

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问题一：什么是项目的假设？项目假设应具备什么条件？项目假设对项目有什么影响？如何对待项目假设？别人已经问过一个相同的问题，我把我的答案贴过来！

假设你是一个项目负责人，现要求承接一个电子商务系统的研制工作：

1、在进行系统设计时，是否已经选定了开发语言？如果是，开发语言本身具有的局限会不会导致系统设计时进行折衷？这些折衷能否控制在用户接受的范围内？如果不是，你是怎样做的？为什么？

答：一般情况下在进行系统设计时，都已经确定了开发语言，因为在设计时，要考虑开发语言的具体情况和要求，在实际工作中一般的设计不可能完全脱离开发语言的要求的，在系统概要设计时，可以不考虑将来的具体开发语言，即可以进行一些纯粹的抽象式设计，但是在进行详细设计时，就要考虑将来具体的实现问题了。每种开发语言肯定有自己的局限性，但是我们肯定不能因为它具有局限性，实现某个功能很困难或者成本太高，就牺牲软件的质量，或者在设计时，就不符合需求的要求了，而且即使你选择了某种开发语言，但是也没有规定你不能使用其他语言开发系统功能呀？现在的系统架构一般都是能够组装的，很大一部分都是别人开发好的，你来使用的，比如常用的“按钮”，其本身就是别人开发好后，进行了封装，然后你拿来使用的。开发程序不要在一棵树上吊死。

在进行设计时，处于各种原因，例如成本问题、时间问题，市场、用户要求等因素，肯定会出现一些变更，这些变更可能就包含你所谓的“折中”，这是很正常的，但是这些变更肯定要用户能够接受，而且在进行变更之前一定要征得他们的同意，因为项目干系人或者说用户的满意度，在某种程度上说决定了你项目的成功与否。需要说明一点的是，用户的需求也是在不断变化的，在项目结束时的需求，可能与项目开始之初，可能大相径庭。总之，要多和项目干系人沟通，征得他们的理解和支持。

2、开发的效率和时间怎么进行控制？

项目应该有专门的进度管理，即在项目之初要制定比较详细和使用的项目进度计划，一般的步骤是1）活动定义：根据项目范围说明书等要求，对WBS（工作分解结构）的基础上进行进一步分解，得到最底层的交付物、确定到底要做哪些事情，最终输出是什么；

2）活动排序：确定各个活动之间的依赖关系，形成项目网络结构图，知道影响项目的关键路径；

3）活动资源估算：确定这些活动正确执行都需要哪些资源（人、财、物等），什么时候需要；

4）制定进度计划：更具全面所做的工作，制定具体的项目进度计划，也就是确定每项工作的实际开始时间和结束时间，其依据除了上面的工作成果外，还要综合考虑项目的合同（也就是硬性规定的结束时间），公司的资源使用情况（什么时候能够得到什么资源），以及可能的风险记录。甘特图是一个比较不错的选择；

5）进度控制：制定完计划不是就万事大吉了，还要对计划的执行情况进行监督和控制，例如要不断地进行检查，要查看实际进度是否和原定的计划有偏差了，如果发现有偏差，要对偏差进行分析，找到偏差的原因，然后提出改进建议，并根据实际情况对计划做出调整。

进度控制的步骤一般而言包括：

1）分析进度，找出哪些地方需要采取纠正措施；

2）确定应采取那种纠正措施；

3）修改计划，将纠正措施列入计划；

4）重新计算进度，估计计划采取的纠正措施的效果；

当项目进度滞后于计划时，可以采取以下一些措施缩短活动的工期：

1）投入更多的资源加速活动进程

2）指派经验更丰富的人去完成或帮助完成项目工作；

3）减小活动范围或降低活动要求（最好和用户沟通好）；

4）通过改进方法或技术提高生产率；

实际工作中就是缩小项目范围或降低要求，赶工、快速跟进；

3、选择开发语言时，主要依据是什么？

答：选择开发语言时，除了项目本身的特点外，可......>>

问题二：评估报告怎么写？第十二条评估报告应当包括下列主要内容：

（一）标题及文号；

（二）声明；

（三）摘要；

（四）正文；

（五）附件。

第十三条评估报告的声明应当包括以下内容：

（一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；

（二）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；

（三）其他需要声明的内容。

第十四条评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。

第十五条评估报告正文应当包括：

（一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；

（二）评估目的；

（三）评估对象和评估范围；

（四）价值类型及其定义；

（五）评估基准日；

（六）评估依据；

（七）评估方法；

（八）评估程序实施过程和情况；

（九）评估假设；

（十）评估结论；

（十一）特别事项说明；

（十二）评估报告使用限制说明；

（十三）评估报告日；

（十四）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。

问题三：资产评估假设的本质和必要性资产评估假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。

问题四：资产评估假设开发法属于什么方法一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式(掌握)

基本思路

假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法

假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。

适用范围

待开发土地的评估

将生地开发成熟地的土地评估

待拆迁改造的再开发房地产的评估

基本公式

地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润

例题：运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是（）。

A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地

C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的在开发土地

答案：ACD

二、操作步骤

调查房地产的基本情况（限制条件、位置、形状、大小、利用要求、权利状况）

确定被估房地产的最佳开发利用方式

预测房地产售价

1.对于出售的房产D采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

2.对于出租的房地产，如写字楼等DD收益法

(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;

(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。

估算各项成本费用

1、估算开发建筑成本费用D建筑费

2、估算专业费用D通常按建筑费的一定比例计

3、确定开发建设工期，估算预付资本利息

(1)利息的计算采用复利

(2)预付地价款的利息

已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】

(3)建筑开发费和专业费的利息

①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;

②期初一次性投入：全期计息;

③均匀投入：计息期为开发期的一半;

④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;

⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。

4、估算税金D一般以建成后房地产总价的一定比例计算

5、估算租售费用D包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算

确定开发商的合理利润

投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。

估算待估对象价值

例题：土地使用权评估的假设开发法中，计算利润是基础是（）

A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息

D.地价+专业费+建筑费答案是：D

例题：用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按（）计算。

A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的一半 C.整个空置期

D.空置期的一半答案是：A

例题：应用假设开发评估地价时，从房屋预售价格中应扣除的费用项目有（）。

A、征地费用 B、建筑总成本 C、利润 D、税金 E、利息答案：B、C、D、E

例题：被评估对象为一宗待开发的商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日其为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

⑴将......>>

问题五：什么是商业计划书的条件假设商业计划书的条件假设用于预测项目投资效益，即将投资项目的未来一定期限如5年的收益情况进行预测所需要的各种假设前提，比较常见的有：

产能利用率、产销率、赊销率、应收账款账期、折旧率、费用率、税率等等

问题六：企业价值评估中应用成本法、市场法、收益法各有哪些假设前提企业价值评估中应用成本法、市场法、收益法各有哪些假设前提

企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法（资产基础法）。按照《资产评估准则-企业价值》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。

评估假设一般假设： 1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。他服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。

收益法是依据资产未来预期收关键参数的确定 1预测及确定参数的步骤工作步骤：获得被评估企业的财务预测，并进行分析---计算用于折现的未来预期收益--计算折现率--将未来预期收益折现以计算待估价值--评估非经营性资产和溢余资产。

在不同的假设前提下，运用成本法评估出的企业价值是有区别的：

（1）持续经营假设前提下的各个单项资产的评估，应按贡献原则评估。

（2）非持续经营假设前提下的各个单项资产的评估，应按变现原则评估。

运用成本法进行企业价值评估应具备的前提条件有三个：

一是进行价值评估时目标企业的表外项目价值，如管理效率、自创商誉、销售网络等，对企业整体价值的影响可以忽略不计；

二是资产负债表中单项资产的市场价值能够公允客观反映所评估资产的价值；

三是投资者购置一项资产所愿意支付的价格不会超过具有相同用途所需的替代品所需的成本。

若选择收益法进行企业价值评估，应具备以下三个前提条件：

一是投资主体愿意支付的价格不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；

二是目标企业的未来收益能够合理的预测，企业未来收益的风险可以客观的进行估算，也就是说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；

三是被评估企业应具持续的盈利能力。

采用市场法进行企业价值评估需要满足三个基本的前提条件：

一是要有一个活跃的公开市场，公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间进行平等交易的市场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公允价格；

二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者交易案例；

三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应具有代表性、合理性和有效性。

问题七：请问，第三题怎么做，投资项目评估。题干中没有明确银行还款从哪年开始归还，这里假设是从运营期的第1年开始归还（即第4年）；“该项目从第3年起开始获利”表述不正确，因为第三年还处于建设期，无法对贷款进行等额偿还本息，应改为从第四年开始获利。

1、建设期贷款利息计算：

第2年利息=1500/2*10%=75万元

第3年利息=（1500+75+2000/2）*10%=257.5万元

建设期贷款利息合计=75+257.5=332.5万元

2、第3年末贷款本利合=1500+2000+332.5=3832.5万元

3、运营期间5年内等额偿还贷款本息

A=3832.5*10%*(1+10%)^5/[(1+10%)^5-1]=1011万元

每年向银行还款1011万元。

4、建设期形成固定资产=1000+3832.5=4832.5万元

运营期每年折旧额=4832.5/10=483.3万元

5、运营期每年净现金流量

第4-8年：1000-1011+483.3=472.3万元

第9-13年：1000+483.3=1483.3万元

好了，现金流量图你自己画一下，在一个时间数轴上，前三年投资箭头向下并标注各年的投资额，后10年将上面算出的净现金流量在各年位置上箭头向上标出。

问题八：自己家的房地产评估报告怎么写啊下星期要交作业 40分房地产估价报告

项目名称：XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ

第12层B8号房地产价格评估

委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ

估价方：XX房地产评估有限公司

估价人员：ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ

估价作业日期：X年X月X日至X月X日

估价报告编号：X房估字[XX]第XX号

目录

致委托方函 2

估价师声明 3

估价的假设和限制条件 4

房地产估价结果报告 5

一、委托方 5

二、估价方 5

三、估价对象 5

四、估价目的 6

五、估价时点 6

六、价值定义 6

七、估价依据 6

八、估价原则 7

九、估价方法 7

十、估价结果 7

十一、估价作业日期 7

十二、估价报告应用的有效期 7

十三、估价人员 8

附件 9

房地产估价技术报告 10

一、个别因素分析 10

二、区域因素分析 10

三、市场背景分析 10

四、最高最佳使用分析 13

五、估价方法选用 13

六、估价测算过程 13

七、估价结果确定 16

致委托方函

ⅩⅩⅩⅩⅩ：

受贵院的委托，我公司于XX年X月X日至X月X日，对位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第X层X号，建筑面积为Xm2，《房屋所有权证》证号为X证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行市场价格评估，为确定拍卖底价提供参考依据。

根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点XX市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点XX年X月X日的价格及单价为：

房地产价格及单价小写大写

房地产正常价格 1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整

房地产正常单价 3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米

房地产拍卖底价 909000元玖拾万零玖仟圆整

房地产拍卖单价 2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米

XX房地产评估有限公司

法定代表人：

XX年X月X日

估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

六、我公司估价人员X年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。

七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

八、参加本次估价的估价师签名：

估价师签名资格证书号估价师签名

ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ

ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ

估价的假设和限制条件

一、本项估价的假设条件

1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

3.假设委估房地产现状......>>

问题九：项目资产评估题目！！！ D B A C A B D C A B B D

1、静态收益现值法

企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数

2、动态收益现值法

企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额

甲企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、120万元和150万元。第5年以后每年的收益为160万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和11％。

要求：

试采用年金资本化法确定该企业的重估价值。（计算过程中数字保留4位小数，计算结果保留3位小数）

如何进行资产评估

主要看评估需求啊，无形资产评估程序，依据国家法律法规，遵照科学、客观、认真负责的原则，开展无形资产评估的程序如下:一、签约:评估前客户需要与本公司签定协议，就评估范围、目的、基准日、收费、交付评估报告的时间等项内容达成一致意见，正式签署协议，共同监督执行。二、组建项目组:视评估项目大小、难易程度、组成由行业专家、评估专家，经济、法律、技术、社会、会计等方面专业人员参加的项目评估组，实施项目评估，项目组实行专家负责制。三、实地考察:项目组深入企业进行实地考察，考察了解企业的发展变化，经济效益，市场前景，技术生命周期，设备工艺，经济状况，查验各种法律文书会计报表，听取中层以上领导干部汇报。四、市场调查:采用现代手段在不同地区、不同经济收入的消费群体中进行调查。有的评估工作还要进行国际市场调查，取得评估的第一手资料。五、设计数学模型:采用国际上通行的理论和方法，根据被评估企业实际情况设计数学模型，科学确定各种参数的取值，并进行计算机多次测算。六、专家委员会讨论:专家咨询委员会论证评估结果，专家咨询委员会必须有三分之二以上人员出席，必须有行业专家出席，半数以上专家无记名投票通过，评估结果才能获准通过。七、通报客户评估结果:将评估结果通报客户，客户付清评估费用。八、印制评估报告，将评估报告送达客户。

好了，文章到此结束，希望可以帮助到大家。